各省轄市、省直管試點縣(市)人民政府,省人民政府有關部門:
為確保已建成的廉租住房和公共租賃住房及時投入使用,發揮其應有的作用,經省政府同意,現就進一步加強廉租住房和公共租賃住房入住管理工作提出如下意見,請認真貫徹落實。
一、充分認識加強廉租住房和公共租賃住房入住管理工作的重要意義
加強廉租住房和公共租賃住房入住管理工作,確保已建成的廉租住房和公共租賃住房及時交付使用,使住房困難群眾早日安居,是實施保障性安居工程的既定目標,有利于完善住房供應結構、抑制住房價格過快上漲、促進房地產市場健康發展,有利于解決城鎮住房困難家庭、外來務工人員和新就業職工的住房問題,有利于提升城市吸納勞動力的能力和區域競爭力,對擴大內需、促進消費、推進新型城鎮化持續健康發展具有重要意義。
二、切實做好廉租住房和公共租賃住房入住相關工作
(一)把好廉租住房和公共租賃住房項目規劃選址與設施配套關
1.在項目規劃選址上要做到“四規”合一。要進一步強化規劃的引導作用,根據城市總體規劃、土地利用總體規劃、產業集聚區發展規劃,編制廉租住房和公共租賃住房建設用地布局規劃,實現“四規”合一。
2.在項目審批、驗收等方面堅持“三不”原則。各地要將廉租住房和公共租賃住房建設項目安排在公共服務設施齊全、生活便利的區域。對選址距離中心城區過遠、缺少配套基礎設施的廉租住房和公共租賃住房項目不予立項,不予審批;對配套基礎設施不能滿足基本入住條件的項目限期整改,不達標的一律不組織驗收;對不按要求配建廉租住房或公共租賃住房的商品房開發項目,不予辦理建設用地規劃許可證和商品房預(銷)售許可證。
3.在基礎設施配套方面要做到“三個同步”。要把配套基礎設施建設作為廉租住房和公共租賃住房建設的重點。在安排城建投資計劃時,要向廉租住房和公共租賃住房項目配套基礎設施傾斜,優先安排。集中建設的廉租住房和公共租賃住房項目,其配套的道路、公交、供水、供電、供氣、供暖、通訊、污水與垃圾處理等市政基礎設施,要與住房同步規劃設計、同步建設、同步交付使用。
(二)進一步提高廉租住房和公共租賃住房分配工作效率
1.積極開展廉租住房和公共租賃住房預分配工作。在項目具備入住條件前開展預分配工作,做好分配與入住的銜接工作,確保保障對象及時入住。
2.逐步降低保障性住房準入門檻。凡經民政部門認定人均收入低于最低生活保障標準3倍且經房產管理部門認定人均住房建筑面積低于15平方米的城鎮家庭,均應將其納入廉租住房保障范圍。凡經房產管理部門認定人均住房建筑面積低于15平方米的新就業職工、外來務工人員,均應將其納入公共租賃住房保障范圍。各地可結合實際情況適當放寬標準,使住房保障政策惠及更多城鎮家庭、新就業職工和外來務工人員。同時,城市新區、城市組團、產業集聚區建設過程中轉移的人口符合住房保障條件的,要將其納入住房保障范圍。
3.提高審核、審批時效。廉租住房和公共租賃住房申請人申請材料齊全的,相關部門要及時受理,簡化審核程序,壓縮審批時限。設區的市整個審核程序要在50個工作日內完成,非設區的市、縣(市)整個審核程序要在40個工作日內完成。
4.確保分配公開、公平、公正。各地要及時公開廉租住房和公共租賃住房分配政策、分配對象、分配房源、分配程序、分配過程、分配結果和退出等方面的信息,確保廉租住房和公共租賃住房分配過程陽光透明。
5.逐步實現廉租住房與政府投資的公共租賃住房并軌運行。并軌后廉租住房對象納入公共租賃住房保障范圍,優先保障,租金按廉租住房標準交納。廉租住房也可轉為公共租賃住房使用。
三、切實做好廉租住房和公共租賃住房后期管理工作
(一)加強租賃管理
1.規范合同管理。房屋產權人或其委托的運營管理單位與承租人應簽訂書面租賃合同。租賃合同應使用統一的住房租賃合同示范文本,并載明租金標準、租賃期限、維修責任范圍、轉借或轉租的處罰以及其他違反使用規定的責任等事項,明確合同雙方的權利和義務。合同期滿后,申請人提出續租申請,經審核符合保障條件的,可以續租。
2.嚴格租金管理。合理確定租金價格。廉租住房和公共租賃住房租金標準應結合當地經濟發展水平和房地產市場租金狀況,綜合考慮承租對象的經濟承受能力等因素,由住房保障主管部門會同相關部門確定,并實行動態管理,定期向社會公布。
強化租金收繳管理。建立廉租住房和公共租賃住房租金收繳管理臺賬和催繳制度,提高住房租金的繳交率。承租人應按合同約定,按時繳納租金和水、電、氣、物業管理費等相關費用。嚴格收支兩條線管理。政府投資建設的廉租住房和公共租賃住房租金收入要嚴格按照政府非稅收入管理的規定繳入國庫,實行收支兩條線管理。租金收入要專項用于償還貸款以及廉租住房和公共租賃住房的管理、維修、設施更新、租賃補貼、物業服務補貼及投資補助等。
(二)規范物業服務
1.強化物業服務。鼓勵廉租住房和公共租賃住房項目實行社會化物業管理,物業服務收費實行政府指導價;也可在社區居委會組織下由承租人參與物業管理、自我服務。配建的廉租住房項目,其物業服務納入所在項目統一管理。鼓勵物業服務企業同等條件下優先聘用小區內承租家庭中有勞動能力的成員從事相應物業服務工作。
2.強化維修維護。各地要設立廉租住房、公共租賃住房專項維修資金,用于房屋的維修養護。建立健全廉租住房和公共租賃住房共用部位與共用設施維修養護、突發應急搶修、日常維修養護以及大、中修年度計劃申報和預算報批等制度。大、中修應按照工程施工相關規定組織實施,并確保配租家庭正常使用。對房屋內易損易耗設施及使用不當造成設施設備損壞的,由承租人負責維修或賠償。
(三)嚴格監督管理
1.實行動態管理。市、縣級相關部門要認真履行職責,對保障對象資格進行定期審核,了解和掌握住房使用、承租對象信息。住房保障主管部門可通過政府購買服務的方式,委托物業服務企業承擔廉租住房和公共租賃住房使用情況檢查工作。
2.完善退出機制。市、縣級住房保障主管部門要區分不同家庭的情況,綜合運用經濟、行政、法律等手段,建立健全廉租住房和公共租賃住房退出機制。
3.加強監督管理。各地要設立舉報電話、舉報信箱,接受社會監督。要暢通投訴舉報渠道,主動接受媒體和公眾監督。
四、認真組織實施
市、縣級政府要切實加強對廉租住房和公共租賃住房入住管理工作的組織領導,采取有效措施,確保保障對象及時入住。要形成住房保障主管部門牽頭,有關部門參與配合、互相協調、齊抓共管的工作機制,各司其職,切實做好廉租住房和公共租賃住房入住管理工作。