各市、縣人民政府,省人民政府有關部門:
2011年我省大規模實施保障性安居工程以來,一大批公共租賃住房(含廉租住房)投入使用,有效解決了城鎮中低收入住房困難家庭、外來務工人員和城鎮新就業職工的住房問題,較好發揮了在穩增長、保態勢、惠民生方面的積極作用。但隨著大量公共租賃住房的建成投用,個別地方產權不明晰、后期管理不規范,以及因渠道不通導致公共租賃住房資產沉淀、資金不能回籠等問題日益突出,沒有形成良性發展機制,公共租賃住房資產可持續運營能力差。為進一步加強公共租賃住房資產管理,打通公共租賃住房和商品房通道,滿足不同群體對住房的多元化需求,盤活公共租賃住房資產,規范后期管理,實現建管并重和可持續運營,進一步滿足城市中低收入家庭、外來務工人員和新就業職工的基本住房需求,加快實現住有所居,促進我省城鎮化健康發展,經省政府同意,現提出以下意見:
一、指導思想
深入貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神,以解決城鎮住房困難家庭、新就業職工和外來務工人員住房困難為根本出發點和落腳點,堅持政府主導、企業參與、市場運作的基本思路,努力實現公共租賃住房建管并重。堅持“誰投資、誰所有”,通過明確權屬,規范登記,為盤活資產奠定基礎。堅持公共租賃住房的公益屬性,探索市場運作新模式。通過加強公共租賃住房管理,盤活實物和價值資產,建立公共租賃住房可持續運營機制,促進我省住房保障事業及新型城鎮化又好又快發展。
二、切實加強實物資產管理
(一)優化公共租賃住房供應。要進一步優化區域布局,新建項目安排以省轄市主城區為主,縣級城市和產業集聚區根據實際需求合理安排。各地要認真落實《河南省人民政府辦公廳轉發省住房城鄉建設廳等部門關于促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》(豫政辦〔2015〕48號),積極打通商品房和保障房通道,通過收購、長期租賃等方式,籌措符合限定套型面積標準的商品住房作為公共租賃住房。公共租賃住房建設標準、程序要嚴格執行國家和省有關規定,推廣綠色建筑,合理確定造價,不得壓級壓價或降低建設標準。項目竣工后要按照基本建設程序,及時進行工程決算和竣工驗收。
(二)加強租賃管理。各地要實現公共租賃住房管理信息公開,完善申請受理渠道、審核準入程序,降低準入門檻,提高分配效率,方便群眾申請。公共租賃住房租賃合同期限一般為3—5年,合同期滿后要重新認定住房保障資格。
公共租賃住房租金標準由市、縣級政府住房保障主管部門會同價格主管部門核定,報本級政府批準后實施。承租人收入低于當地規定標準的,可以依照有關規定申請租賃補貼或減免租金,具體標準由市、縣級政府住房保障主管部門會同民政、財政等相關部門核定。
商品房小區配建的公共租賃住房,物業管理品質要與小區其他住房相同,費用不足部分由市、縣級財政給予適當補助。
(三)強化后期維護管理。市、縣級住房保障主管部門負責對本行政區域內公共租賃住房的后期管理和運營維護進行監督管理。公共租賃住房后期管理和運營維護由產權人負責,可由產權人自行管理,也可全部或部分委托社會化的運營管理機構代為管理。鼓勵公共租賃住房物業管理社會化。
三、扎實推進產權管理工作
(一)明晰房屋產權。公共租賃住房產權按照“誰投資、誰所有”的原則確定。政府直接投資建設(含收購)的公共租賃住房,同級政府住房保障主管部門為房屋產權登記人。政府公共租賃住房投融資平臺建設的公共租賃住房,該平臺為房屋產權登記人。用工集中企業、社會投資主體經批準建設的公共租賃住房,項目建設單位為房屋產權登記人。政府與企業共建以及經批準的不同投資主體合作建設的公共租賃住房,按照共建(合作建設)協議約定確定其房屋產權。
公共租賃住房建設項目配建的商業用房和商品住房建設用地符合單獨供地條件的,要采取掛牌出讓等方式供應;不具備單獨供地條件的,要按市場價格補繳土地出讓金,采取協議出讓方式取得建設用地使用權。配建的商業用房和商品住房,辦理出讓手續并補繳土地出讓金后可辦理普通商品房產權登記。
(二)規范產權登記。項目竣工后,要按照不動產登記有關規定及時辦理房屋所有權登記,并注明“公共租賃住房”。利用統貸統還模式融資建設的公共租賃住房,在辦理產權登記時一并辦理抵押登記。政府直接投資建設的公共租賃住房完成不動產登記后,住房保障主管部門要將公共租賃住房建設資金來源、資產形成情況及時報同級財政部門備案。
四、提高融資能力
(一)加強公共租賃住房資本化運作。在確保資產安全、封閉運作、專業化管理的前提下,鼓勵具備條件的市、縣級政府,將通過直接投資、委托代建、收購等方式取得的公共租賃住房資產,以及公共租賃住房項目配建形成的政府擁有產權的商品住房、商業用房、物業設施及附著物等,直接或以股權的方式注入到政府投融資平臺或其他國有投融資平臺,擴大投融資平臺資產規模,提高融資能力。
(二)積極發揮省級保障房投融資平臺的引領作用。省級保障房投融資平臺要充分發揮自身優勢,積極探索利用保障房資產融資新模式,為省轄市、縣(市、區)開展資本化運作積累經驗。省級保障房投融資平臺與市、縣級政府本著雙方自愿原則,探索通過公租房資產證券化等金融工具開展資本化運作,為省轄市、縣(市、區)公租房建設提供資金支持。
(三)積極探索股權融資等模式。政府投融資平臺要充分利用公共租賃住房資產和租金、財政保障房建設補貼資金、配套商業設施收入等形成的現金流,通過向金融機構融資、積極開展資本化運作等方式多渠道籌措公共租賃住房建設資金,逐步建立“投入—建設—運營—再投入”的良性循環和可持續發展機制。
(四)實行市場化運營和專業化管理。政府投融資平臺要對其所有的公共租賃住房實行市場化運營和專業化管理,按政府批準公布的標準收取租金,按規定接受有關部門的監管。
各級政府要加強對政府投融資平臺所有的公共租賃住房資產管理情況、運營情況、收支情況、財政補貼資金使用情況的監管。
五、積極盤活資產
(一)探索租售并舉。公共租賃住房要首先滿足符合住房保障條件的城鎮中等偏下收入家庭、新就業職工、外來務工人員的承租需求。省轄市、縣(市)政府可根據本地保障房數量,結合住房保障總需求,對政府擁有產權的公共租賃住房,探索實行先租后售、租售并舉。用于出售的公共租賃住房原則上不超過當地公共租房規劃建設總套數的30%。
用工集中企業、社會投資主體經批準建設的公共租賃住房,可整體轉讓,但不得改變公共租賃住房性質和用途,不得分割出售。
省轄市、縣(市)實行租售并舉期間,不得新增公共租賃住房建設計劃。新增的公共租賃住房需求從騰退的公共租賃住房中安排解決,也可通過發放租賃補貼、購買或長期租賃存量商品房作為公租房予以解決。公共租賃住房租售管理的具體辦法由市、縣級政府制定,報上級住房保障主管部門備案。
公共租賃住房承租對象租住一定年限(一般為3—5年)后,仍符合住房保障條件的,可選擇申請購買所租住公共租賃住房全部或部分產權,也可繼續承租;不符合住房保障條件的要予以騰退,不得申請購買所租住公共租賃住房。
公共租賃住房項目配建的商業用房、商品住房,由產權人按照有關政策規定面向社會公開出售或出租。
(二)加強出售管理。公共租賃住房出售價格參照周邊同地段、同品質普通商品住房銷售價格或按照評估價格確定,市、縣級政府可綜合考慮當地經濟社會發展水平和保障對象的承受能力,給予一定優惠,具體銷售價格由住房保障主管部門會同價格主管部門核定并報當地政府批準后向社會公布,不得在標示價格之外收取未標明的費用。
保障對象購買的公共租賃住房,按相關規定和程序辦理不動產登記的,需補繳的土地出讓金由原產權人從出售收入中列支繳存。
廉租住房、公共租賃住房并軌運行前按照廉租住房立項建設并實行租售并舉的,其產權處置與管理仍按原規定及合同約定執行。
(三)加強租售收入管理。政府擁有產權的公共租賃住房,其配建的商業用房和商品住房等租售收入、公共租賃住房租售收入要繳入國庫,實行收支兩條線管理,按規定用于償還公共租賃住房建設貸款、公共租賃住房維護及管理部門必要的人員和工作經費開支。公共租賃住房產權登記在政府投融資平臺的,要設立公共租賃住房租售收入專戶,接受同級財政、審計部門監督,專戶資金只能用于保障性安居工程建設、運營、管理以及償還建設貸款資金。
各地要結合實際,根據本意見制定具體實施細則,認真貫徹執行。